西部开发报 2007年3月16日 总368期 整篇报道
改车库为商铺牟利
贵惠河滨苑开发商一审败诉
记者 米立军
今年1月31日，贵惠河滨苑的业主们收到南明区法院的判决书，法院判决该小区房开商擅自封塞消防、将停车场改作他用等行为违约，并责令房开商将停车场、出入通道和消防通道等小区公共设施回复原貌。虽然遭到了反诉，官司也正在进行中，但业主们还是很高兴，因为他们维权主张得到了法院的支持。
3月14日，贵惠河滨苑业主代表龙先生打通本报消费维权热线0851-8722260，向记者讲述了该小区49位业主的维权经历。
小区公共设施多出被更改
业主起诉要求恢复
2003、2004年先后购买了贵惠河滨苑楼房的业主们，入住后发现了一系列的问题，包括房开商擅自将楼房的消防通道封死，规划中的负二层停车场也被改成门面，租、卖给他人。同时，房开商也未按规划设计要求在建筑物的西北面开设通道，电梯也只通到建筑物的负一层。业主们发现，该小区的绿化面积也未达到国家法律规定的标准。他们认为，房开商的这些行为严重侵害了业主的合法权益，使他们的人身和财产安全受到潜在的危险。在与房开商多次协商没有结果的情况下，经过研究，部分业主决定联合起来，起诉房开商——贵阳市市政房地产开发公司。
业主们经过走访动员，最后，在业主龙麟先生的建议下，去年由49位业主联合委托北斗星律师事务所吴强、王凌松律师为代理人，并于2006年10月初向南明区法院递交了起诉书。在起诉书中，业主们请求法院判令房开商将封闭的商住楼负二层消防通道打开，恢复规划中的建筑物西面三个通道和北面的通道，恢复负二层停车场，将电梯开放到建筑物的负二层，将小区的绿化面积恢复后达到法律规定的标准。另外，业主要求房开商赔偿5万元。
房开商：
没有侵害业主合法权益
面对“贵惠河滨苑”49位业主的联合起诉，作为被告方的房开商认为，业主们在起诉书中提到的负二层所有权和使用权，不是属于原告方拥有的，且该住宅楼共有180多户业主，起诉的只有49位，不到业主的三分之一，不能代表全部业主。开发商认为，起诉业主所诉标的涉及全部业主，应依法通知全部业主参加诉讼。至于绿化面积，开发商认为，并没有与任何一个原告在售房合同中约定绿化率要达到多少。
开发商的代理人指出，49位业主诉讼请求中没有提供证据证明被告的应有多少绿化率约定的义务。至于消防通道问题，开发商则认为，封闭消防通道并不是他们所为，与他们无关。开发商强调，当初并未向业主们承诺要修建北面的通道，因为北面是相邻的肺病医院早已修建的停车场，停车场与业主们的房屋有约6米左右的高度差，他们不可能将肺病医院的停车场拆掉来修建通道。
业主们是在2004年7月30日前接收房屋入住的，因此，开发商认为在这之前，业主们就应该知道其权利被侵犯，但他们在2006年10月才提起诉讼，已明显超过了法定的2年诉讼时效。
法院：
房开商存在违约行为
贵阳市南明区法院接到起诉书后，经过反复的调查核实后认为，原告分别在2003、2004年与被告签订的商品房买卖合同合法。法院认为，虽然原告向被告购买的房屋仅为住房，双方对房屋的公共设施或配套设施未有约定，但根据《中华人民共和国城市规划法》的相关规定，被告作为建设单位应该按建设规划许可证规定的内容进行建设，因此，房开商修建的公共设施、配套设施也应符合规划的要求。房开商交付给业主使用的公共设施、配套设施等必须符合规划要求，这属于房开商向业主履行的合同义务范畴。
法院根据规划部门批准的方案图判定，被告擅自更改小区公共设施用途的行为对原告已构成了违约，影响了原告对房屋的使用，损害了原告的合法权益，应承担相应的民事责任。因此，法院支持业主诉讼请求，要求房开商在判决生效之日起30日内，将商住楼封闭的负二层的消防通道打开；恢复规划中的商住楼负二层的停车场；将电梯开到商住楼的负二层。
房开商辩称，由于起诉的业主未达到总业主的三分之一，应依法通知全部业主参加诉讼。对此，法院认为本案原告并非主张负二层的所有权或使用权，而是要求被告按规划的内容作为停车场使用，原告作为购房人可以起诉，其余的业主不是本案的必要诉讼的当事人。
律师：
团体维权的成功率更高
贵惠河滨苑业主房屋附属设施维权取得成功后，如开发商不能按判决恢复原貌，参与诉讼的49位业主将根据房屋面积的大小得到不同的赔偿。那么，未参与诉讼的业主应不应该得到赔偿呢？本案原告方代理律师吴强、王凌松表示，这是一个值得探讨的问题。“按道理，其他业主也应该得到赔偿，但仍要通过诉讼。”吴强律师认为，团体消费权利被侵害时，团体维权的成功率更高。对于那些没有参与诉讼或持观望态度的业主来说，维权的风险太小了，但个体维权成本是一样的，“没有人能坐享其成”，吴强如是说。
相关信息：
对于一审判决，被告提出了上诉，并提交了一份向规划部门申请变更规划获得通过的证明文件。但据原告向规划部门了解到，被告的变更规划申请并未获得通过,规划管理部门对此下达了限期整改通知书，要求被告恢复至原规划批准方案。目前，该案仍在二审审理过程中。
由此，还引发了另一起团体维权案。即由于开发商擅自更改规划导致该小区的业主至今未能取得房屋权属证书，现已有100余位业主提起诉讼，请求法院判令被告将原告办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案并承担逾期备案违约金。目前，部分业主已拿到了生效判决并获得了逾期备案违约金。
律师评析：
由于房开商擅自变更规划，导致该建筑物未通过综合验收、未取得《建设工程竣工验收备案表》，从而导致该小区的业主至今未能取得房屋权属证书，这既严重损害了小区业主的权利，也损害房开公司的信誉。
最新消息：
2008年9月2日，市中级人民法院作出了终审判决。
二审法院认为，上诉人与被上诉人签订了商品房买卖合同，由被上诉人向上诉人购买其开发的商品房，双方也实际履行了该商品房买卖合同，上诉人已将房屋交付被上诉人使用。根据《中华人民共和国城市规划法》规定，在城市规划区内新建、扩建和改建建筑物、构筑物、道路、管线、和其他工程设施，必须持有关批准文件向规划行政主管部门提出申请，由城市规划行政主管部门根据城市规划提出的规划设计要求，核发建筑工程规划许可证件。上诉人作为建设单位应按建设规划许可证规定的内容进行建设，其建设的公共设施、配套设施也应符合规划的要求。根据规划批准的方案图负二层为人防地下室，亦规划有停车场的用途，但上诉人现在将商住房的负二层出租给他人作为浴室使用，负二层的消防通道也已封闭，首层的三个住宅入口也已被取消，作为商铺使用其行为影响了被上诉人对房屋的使用，损害了被上诉人的合法利益，应承担相应的民事责任，一审判决上诉人按照规划的要求将“贵惠河滨苑”商住楼封闭的负二层的通道打开；商住楼电梯开至负二层；恢复商住楼首层西面临街的三个住宅入口；恢复商住楼负二层作停车场使用并无不妥，本院予以维持。上诉人市政房开公司上诉提出其拥有负二层的收益权，并未涉及上诉人的利益，一审判决以上诉人违约为由，按照2006年房屋租金指导价来计算被上诉人的违约损失，与被上诉人的主张不符，也与负二层的实际受益人相悖，针对该上诉理由，本院认为，一审判决根据相关的规划认定，该楼盘原规划批准的方案图负二层为人防地下室，亦规划有停车场的用途，但上诉人现在将商住房的负二层出租给他人作为浴室使用没有符合规划的要求，其也并未提交其变更规划经过相关部门的批准，上诉人擅自变更规划方案作为购房者的被上诉人有权提起诉讼，请求上诉人根据原规划方案进行恢复，一审的判决并未涉及上诉人对负二层房屋的收益，一审判决只是要求上诉人对不符合规划设计的部分进行整改，如其不能按期整改，被上诉人作为业主有偿使用室内停车场的权利不能实现，上诉人应当对被上诉人进行赔偿，赔偿的标准参照相关的租金标准而已，并未与负二层的实际收益人相悖，故上诉人市政房开公司该上诉理由不能成立，本院不予采信。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。